생활숙박시설 분쟁 완화를 위한 생각 제안 (실거주 관련 규제 철회, 오피스텔 용도변경 지원 장치 보완)
들어가며
금융환경의 급격한 변화와 부동산 시장 위축에 따라 주거용/비주거용 할 것 없이 신규 부동산 수분양자들의 시름이 깊은 요즘입니다. 90년생인 제 주변에는 2020년 전후 주거용 부동산의 급격한 가격 폭등을 바라보며 서울 내에 자리잡지 못할 수도 있다는 불안감을 느끼고 생활숙박시설이라도 분양받을 생각을 했던 지인들이 적지 않게 있었습니다. 소득수준이 상대적으로 좋은 사람들은 호텔 수준의 서비스를 제공받으면서 장기 투숙을 통한 실거주를 고려하여, 좋은 입지에 공급되는 생숙을 분양받기도 했습니다. (물론 투자 목적도 있었을 겁니다.)
이후 부동산 규제 및 지원 정책이 너무 성급하게 도입됨에 따라 생활숙박시설은 본래의 기능조차 못하게 되었고, 많은 선의의 피해자들도 발생하여 큰 사회문제로 대두되고 있습니다. 시장 전반의 신뢰를 지키기 위해서라도 적당한 출구전략 수립을 위해 정책적인 검토가 꼭 필요한 시점이라고 생각합니다.
제안1. 장기투숙-전입신고-실거주에 대한 규제 철회 필요
이후 비주거용 부동산 가격 폭등을 막기 위해 구체적, 다각도의 검토 없이 발표된 ‘생활숙박시설 소유자의 전입신고 금지 및 위반시 공시가격의 10%를 매년 이행강제금으로 부과 예고’는 생활숙박시설의 도입 취지이자 존재 이유를 무시한 정책 결정이었다고 생각합니다. 생활숙박시설 자체가 취사 기능을 제공하는 숙박시설을 도입하여 장기 투숙을 장려하기 위한 용도이며, 자연스럽게 장기 투숙을 하는 내국인이나 외국인 모두 소재지 등록을 위해 전입신고가 가능하며 그런 사례도 많이 있는 것으로 압니다.
문제는 많은 생숙 수분양자들이 당시 ‘새로운 타입의 주거’, ‘호텔식 고급 서비스를 받는 주거용 부동산’ 등의 홍보를 접하고 실제로 실거주를 생각하며 분양 받았다는 사실입니다. 최근 많은 사업장들에 관련된 민원제기와 집회가 일어나고 있다는 기사를 많이 보았습니다. 이들에게 최소한 법적인 절차와 조건을 충족한다면 장기투숙의 개념을 인정해주어 실거주할 수 있도록 해줄 필요성이 있다고 생각합니다. 이는 단순히 정책 변화에 따라 피해를 입게 된 수분양자를의 투자손실을 보전해주자는 취지가 아닙니다. 부동산 시장, 나아가 전체 시장 경제가 졸속으로 입안된 정책 하나하나에 휘청휘청 영향받는 일은 없어야 된다는 생각에서 제안하는 것입니다. 또한 이는 부동산 시장의 신뢰성을 높이는 길이며, 수분양자 및 사업자(시행사 및 시공사) 모두 상생하는 길이 될 것입니다.
제안2. 오피스텔 용도변경 지원을 위한 제도적 장치 보완 필요
최근 이런 선의의 피해자들을 구제하는(또는 실제로 여러 문제를 일으키기도 했던 시장을 양지로 끌어올리기 위한) 방안으로 생숙을 오피스텔로 용도 변경하도록 장려하고 행정적으로 지원하려는 분위기입니다. 다만 관계 법령 상 용도변경 동의율은 80%(경우에 따라 다를 수 있음), 공사중인 사업장의 설계변경을 위한 동의율은 100%로 매우 높은 기준이 있으며, 현실적으로 충족이 불가능한 조건입니다.
이 또한 관계 법령이나 현실적인 환경에 대해 구체적으로 검토하지 않고 선언적으로 급하게 발표됐다 보니 실제 실무적으로는 용도변경 진행에 어려움이 있습니다. 공사중인 생숙 사업장의 경우 오피스텔로 설계변경을 진행해야 하는데 당장 건축물의 용도가 바뀌다 보니 주차대수, 복도폭, 발코니 등의 다양한 설계적인 한계에 부딪칠 수 있습니다. 만약 사업장이 지구단위계획에 따라 용도제한이 있는 대지에 속해있어 업무시설이 허용되지 땅이라면, 오피스텔로 용도변경을 진행하기 위해 ‘지구단위계획 변경’이 선행되어야 합니다.
이 모든 것이 가능하다고 하더라도 수분양자 동의율 기준이 현실적이지 못합니다. 지구단위계획 변경을 위한 주민제안은 수분양자 80%의 동의를 필요로 하나 실무적으로 지자체에서는 100% 동의를 요구하기도 하는 것 같습니다. 나아가 공사중인 사업장에서 하게될 설계변경은 수분양자 100% 동의를 필요로 하는데 이는 정말로 실현 불가능한 기준입니다. 예를 들면 800객실 규모의 생활숙박시설에 800명의 수분양자가 있다면 적어도 열명은 연락이 닿지 않을 수도 있지 않겠습니까?
따라서 정말로 정부에서 생숙의 오피스텔 용도변경을 권장하고 유도하고자 한다면, 이를 위한 수분양자 동의율 기준의 완화, 용도 변경에 따라 충돌할 수 있는 건축법 상 규제의 완화 여부 및 완화 수준 등에 대한 검토가 신속하게 이루어져야 합니다.
마치며
현재 부동산 시장은 살얼음판 같습니다. 사업자들은 높아진 금융비용과 공사비로 기대했던 사업이익이 사라지고 있고, 수분양자들 또한 높아진 금융비용으로 분양대금 납부에 부담을 느끼고 있습니다. 일부 수분양자들은 사업시행자의 이런저런 귀책사유를 찾아 계약을 해제/취소하기 위해 분쟁을 일으키려고 하고 있습니다. 분양대금 잔금납입 시기가 다가올수록 다양한 형태와 내용의 분쟁들이 쏟아질 것 같습니다. 이는 결국 사업자와 건설사, 금융권에 부담으로 작용될 수 있고, 나아가 시장에 대한 공급자-수요자의 상호 믿음이 무너질 것 같아 두렵습니다.
최근 뜨거운 감자인 생활숙박시설의 출구전략 수립이 중요한 이유이기도 합니다. 앞으로 새로운 문제로 떠오를 수도 있어보이는 지식산업센터, 하이엔드 오피스텔 등 다른 용도의 부동산들을 포함하여, 모든 부동산 시장의 시선들이 생숙으로 향해있는 것 같습니다.
만약 출구전략 찾기에 실패한다면 생숙 뿐만 아니라 수분양자들도 지쳐 계약의무 이행을 포기하고, 부동산 시장이 분쟁으로 가득해질 것입니다. 그러면 그 부담은 건설사 및 금융사에 전이될 것이고, 이것이 국가적인 위기 상황으로 커진다면 결국 국민 혈세가 부실기업으로 투입되는 상황이 올 수도 있습니다.
혹자는 투자에 대한 손실 위험도 투자자에게 온전히 귀속되어야 한다고 말하고, 저도 전적으로 동의합니다. 다만 잘못된 혹은 너무 급하게 시행된 소수의 정책 때문에 발생한 선의의 피해라면 어느정도 출구를 만들어줄 필요도 있지 않나 생각합니다. 그렇다고 해서 제가 제안한 내용들이 그들의 투자 손실을 보전해줄 정도로 큰 효과를 낼 것이라고 생각하지도 않습니다. 그보다는 우선 해당 부동산이 최소한 본래의 기능을 하게 해주자는 의도로 이렇게 제안해봅니다.
